아파트 전세가율, 검단신도시 84㎡대 59%·사업지구 밖 79%로 갈렸다
인천 검단구 84㎡대 아파트 56개 단지의 신규 전세 중위값을 같은 단지 매매 중위값으로 나눴습니다. 검단신도시 사업지구 분양 단지 24곳은 중위 59.3%, 사업지구 밖 32곳은 78.9%였고, 금액 차는 반대로 사업지구 쪽이 세 배 넘게 컸습니다.
글 · 태양공인중개사사무소 인천 검단구 검단신도시 중개사무소 표시 정보
원당동 호반써밋1차 84㎡대는 최근 12개월 매매 중위값이 7억1,500만원, 신규 전세 중위값이 4억원이었습니다. 같은 원당동이라도 검단신도시 사업지구 밖에 있는 원당LG자이 84㎡대는 매매 3억6,500만원, 신규 전세 2억6,000만원이었습니다. 전세를 매매로 나누면 앞은 55.9%, 뒤는 71.2%입니다.
이렇게 84㎡대 매매와 신규 전세가 각각 다섯 건 이상 신고된 인천 검단구 단지 56곳을 모두 나눠 보면, 사업지구 분양 단지 24곳은 중위 59.3%, 사업지구 밖 32곳은 중위 78.9%였습니다.
아파트 전세가율, 검단신도시 사업지구 단지는 48~65%
사업지구 분양 단지 24곳의 전세가율은 모두 50% 안팎에서 60%대 초반 사이에 있었습니다. 55~60%가 11곳으로 가장 많았고, 60~65%가 7곳, 50~55%가 5곳이었습니다. 50%를 밑돈 곳은 불로동 힐스테이트 신검단센트럴(48.3%, 2025년 준공) 한 곳이었고, 가장 높은 곳은 당하동 신안인스빌 어반퍼스트(64.7%)였습니다.
단지를 나누지 않고 사업지구 84㎡대 전체를 한 묶음으로 셈해도 거의 같은 값이 나옵니다. 매매 863건의 중위값 6억1,300만원에 신규 전세 883건의 중위값 3억6,000만원을 견주면 58.7%입니다.
사업지구 밖은 32곳 중 24곳이 70%를 넘었다
사업지구 밖 단지는 전세가율이 한층 높은 쪽에 몰려 있었습니다. 32곳 가운데 24곳이 70% 이상이었고, 65~70%가 7곳이었습니다. 가장 높은 곳은 마전동 대원레스피아1차(87.0%, 매매 9건·전세 6건)였습니다.
밖에서 60%를 밑돈 곳은 불로동 힐스테이트 검단 포레스트(59.4%) 한 곳으로, 사업지구 단지들과 비슷한 범위였습니다. 매매 신고에 적힌 건축연도로 묶으면 1990년대 단지 6곳은 중위 82.1%, 2000년대 단지 21곳은 78.6%였고, 2010년 이후 단지 5곳은 59.4~68.8% 사이였습니다. 같은 동 안에서 사업지구 안과 밖의 매매가가 얼마나 다른지는 검단신도시 안과 밖 비교 글에 있습니다.
비율이 낮을수록 매매와 전세의 금액 차는 컸다
전세가율만 보면 사업지구 단지가 낮지만, 매매가에서 전세 보증금을 뺀 금액은 정반대였습니다. 단지마다 두 중위값의 차이를 구하면 사업지구 24곳은 중위 2억4,600만원, 밖 32곳은 중위 7,100만원이었습니다.
가장 넓게 벌어진 곳은 전세가율이 가장 낮았던 힐스테이트 신검단센트럴로 4억4,500만원이었고, 가장 좁은 곳은 전세가율이 가장 높았던 대원레스피아1차로 3,000만원이었습니다. 비율과 금액 차가 서로 반대로 움직이니, 한쪽 숫자만으로는 그 단지의 전세와 매매 사이를 다 읽기 어렵습니다.
59㎡대와 반기로 나눠 보면
59㎡대도 사업지구 안팎의 모양은 84㎡대와 같았습니다. 묶음 전체로 사업지구는 매매 241건과 신규 전세 151건의 중위값을 견줘 59.8%, 밖은 매매 349건과 전세 196건으로 83.7%였습니다. 사업지구 59㎡대는 두 조건을 채운 단지가 4곳뿐이라 단지별 중위값은 내지 않았고, 네 곳은 58.8~63.4% 사이였습니다.
계약 시점을 반으로 나눠 단지별로 다시 재면 사업지구 84㎡대는 2025년 10월~2026년 3월 59.7%, 2026년 4~9월 58.9%로 거의 그대로였습니다. 밖 32곳은 75.6%에서 78.4%로 3%포인트쯤 올랐습니다. 단지를 섞어 한 묶음으로 재면 밖은 75.2%에서 81.2%로 더 크게 오르는데, 반기마다 거래된 단지 구성이 달라진 몫이 섞인 값입니다.
자주 묻는 질문
Q. 아파트 전세가율은 어떻게 계산하나요?
A. 전세 보증금을 매매가격으로 나눠 100을 곱한 값입니다. 이 글은 인천 검단구 당하·원당·마전·불로동에서 2025년 10월~2026년 9월에 계약된 실거래를 같은 단지·같은 크기끼리 묶어, 신규 전세 중위값을 매매 중위값으로 나눴습니다.
Q. 검단신도시 아파트 전세가율은 얼마인가요?
A. 84㎡대 기준 검단신도시 사업지구 분양 단지 24곳의 중위는 59.3%였고, 단지별로 48.3~64.7% 사이였습니다. 같은 검단구라도 사업지구 밖 32곳은 중위 78.9%였습니다.
Q. 신축 아파트는 전세가율이 낮은가요?
A. 검단에서 2021년 이후 지어진 사업지구 단지 24곳은 48.3~64.7%였고, 사업지구 밖 1990년대 단지 6곳은 중위 82.1%, 2000년대 단지 21곳은 78.6%였습니다. 다만 사업지구 안팎의 값 차이가 함께 섞여 있어 건축연도만의 차이로 떼어 내지는 못했습니다.
이 비율을 셈한 방법
숫자는 모두 국토교통부 실거래가 공개시스템의 당하·원당·마전·불로동 아파트 매매·전월세 원자료(2026년 10월 5일 조회)에서 셌습니다. 매매는 해제된 신고와 그 짝을 걸러 남은 2,816건, 전세는 계약구분이 '신규'인 것만 썼습니다. 갱신 전세는 종전 계약에서 이어진 금액이라 넣지 않았습니다. 84㎡대는 전용 84·85㎡ 반올림 구간, 59㎡대는 59·60㎡ 구간이며, 한 단지에서 매매와 신규 전세가 각각 다섯 건 이상일 때만 비율을 냈습니다. 매매 신고가 없는 단지의 신규 전세 66건(칸타빌 더 스위트 57건 등)과, 실거래 번지가 정해지지 않아 사업지구 안팎을 가리지 못한 검단호수공원역 호반써밋은 묶음에서 뺐습니다. 사업지구 안팎은 토지이음에서 필지별 토지이용계획을 열람해 나눴습니다.
은행·시세 정보 업체가 내는 전세가율은 대개 호가나 시세 조사로 만든 값이라, 이 글처럼 1년 치 실거래 중위값끼리 나눈 값과는 숫자가 다를 수 있습니다. 다른 곳의 전세가율과 견줄 때는 어떤 값으로 나눈 비율인지 먼저 확인하시기 바랍니다.
Journal